El Ayuntamiento de Zumaia pone "límites efectivos" al crecimiento de las viviendas turísticas

La nueva normativa vigente en Zumaia desde abril de 2024 regula la vivienda turística como actividad económica. La norma establece límites estrictos con un objetivo claro: garantizar las condiciones de vida de los y las vecinas, priorizar el uso social de la vivienda y cerrar las puertas al crecimiento desmesurado de las viviendas turísticas. Las viviendas turísticas sólo podrán estar ubicadas en la primera planta, debiendo tener acceso independiente, y siempre que no superen una superficie del conjunto del edificio (8% en todo el centro y 12% en el resto de Zumaia). La norma también recoge otras limitaciones.

El Gobierno municipal considera que la regulación de la vivienda turística y las limitaciones recogidas en la norma han sido efectivas, y la concejala de urbanismo, Argi Yeregi, ha destacado dos datos:

• Por un lado: cuando se puso en marcha el proceso había 56 viviendas turísticas en la localidad, de las que sólo 37 han pedido que se legalizara su situación, por lo que en la actualidad hay 19 viviendas turísticas menos en la localidad.
• En segundo lugar: desde que están vigentes las nuevas limitaciones, sólo ha habido una solicitud de licencia; aunque también se han realizado más consultas, sólo una ha valorado la posibilidad de cumplir la norma.

Iñaki Ostolaza asegura que la normativa permitirá "priorizar el uso social de las viviendas" y mantener un número "sostenible" de viviendas turísticas. El incremento de este tipo de actividades en los últimos años ha sido importante: en 2016 había siete viviendas turísticas registradas en la localidad. El alcalde, Iñaki Ostolaza, ha señalado que había dos opciones en esta situación: "seguir viendo crecer desmesuradamente las viviendas turísticas, quieto; o, analizar bien la situación y buscar medidas eficaces". El Gobierno municipal optó por esta segunda opción y, tras superar los vaivenes de los últimos años en torno a este tipo de regulaciones (los tribunales han anulado las normativas aprobadas por algunas ciudades), han "acertado" cómo hacerlo.

Además de la norma establecida por el Ayuntamiento de Zumaia, existen otras medidas que se pueden adoptar en los portales: las comunidades de propietarios pueden optar por no implantar nuevas viviendas turísticas en su edificio si así se decide entre los propietarios de Portalea. Esta medida se aplica únicamente a las futuras nuevas autorizaciones y no tiene efectos retroactivos: es decir, podrán seguir operando las viviendas turísticas ya autorizadas. Estas decisiones se basan en la normativa de propiedad horizontal.

La decisión de regular la actividad de las viviendas turísticas forma parte de la política integral de vivienda de Zumaia. La movilización de vivienda vacía, la promoción del alquiler y las medidas a favor de la vivienda protegida también están en marcha. En un constante esfuerzo por equilibrar el desarrollo del turismo y las condiciones de vida de la ciudadanía, la apuesta del Ayuntamiento es clara: "un pueblo habitable para la ciudadanía". El Ayuntamiento de Zumaia está desarrollando todas las medidas que están en sus manos.

Principales limitaciones

La nueva normativa vigente desde abril de 2024 establece las condiciones concretas para el desarrollo de esta actividad económica:

• La actividad de las viviendas turísticas está regulada como actividad económica, por lo que deben registrarse obligatoriamente y cumplir los requisitos establecidos por la ley.
• Sólo pueden estar en la primera planta o en casas con acceso independiente para salvaguardar la convivencia.
• Se admitirá una única vivienda turística por edificio, que no podrá superar el 8% (en todo el núcleo urbano) o el 12% (en el resto de zonas) de la superficie total del edificio.
• En los bajos y locales no se puede realizar esta actividad ni tener personas empadronadas: no se puede tener la residencia habitual.
• Se establecen unas condiciones mínimas: tener 45 m² útiles, por ejemplo.

Estos límites están vigentes desde abril de 2024. Los que antes de esa fecha estaban regulados como viviendas turísticas no han tenido que cumplirlos. Estos han tenido un plazo de un año para legalizar su situación: había 56 viviendas turísticas en el momento de iniciarse el proceso, pero sólo 37 de ellas lo han solicitado. La normativa ha facilitado el control de la actividad económica y ha ofrecido al Ayuntamiento una herramienta útil para realizar la medición de la situación real.

Además, desde la entrada en vigor de la normativa sólo se ha solicitado una nueva licencia y en adelante todas las autorizaciones se adecuarán a la nueva normativa.

Se aplicarán sanciones y mecanismos de control como se hace con todas las actividades económicas en el caso de las viviendas turísticas. Es competencia del Gobierno Vasco el seguimiento de estas actuaciones, tanto a iniciativa propia como cuando así lo identifique el Ayuntamiento de Zumaia. El objetivo es detectar actividades irregulares y garantizar el cumplimiento de la normativa. En el caso de las actividades económicas irregulares están previstas importantes multas.

Resultado de un largo proceso

El proceso de elaboración de la norma ha sido largo: en la pasada legislatura el Ayuntamiento inició la elaboración del Plan de Vivienda de la mano de la cooperativa Hiriko At. Dentro de la línea de trabajo relacionada con las viviendas turísticas se realizó primero un diagnóstico y posteriormente se trató el tema junto a diferentes agentes: miembros de la asamblea de vivienda, propietarios de viviendas turísticas, y técnicos municipales de diferentes áreas. El Gobierno municipal también realizó sesiones abiertas con la ciudadanía. En este proceso se acordaron una serie de bases y, teniendo en cuenta estos criterios, también se trató el tema dentro del Plan General de Ordenación Urbana.

A lo largo del proceso ha habido dos moratorias en vigor: en julio de 2021 se estableció la primera moratoria: se dejó de conceder licencias para nuevas viviendas turísticas. En 2023 se instauró la segunda moratoria hasta la entrada en vigor del reglamento.

Aunque en un principio se acordó con los agentes implicados en el proceso la limitación del número de viviendas turísticas en el municipio, finalmente se han adoptado otro tipo de medidas para garantizar la estabilidad de la norma. En cualquier caso, el Ayuntamiento de Zumaia prevé que el resultado, en definitiva, será similar.