Etxebizitza turistikoak

ARAU BERRIRA EGOKITZEKO EPEA: 2025/04/04
Araudiak atzeraeraginezko eraginik ez duen arren, gaur egun modu egokian erregistratuta dauden etxebizitza turistikoen jabeek zehaztutako tramiteak egin beharko dituzte, 2025eko apirilaren 4a baino lehen. Betekizun hori betetzen ez bada, baimena eten egingo dela eta berriz abiarazi nahi izatekotan, araudiak jasotzen dituen betekizun guztiak bete beharko dira.
INFORMAZIO GEHIAGO BEHERAGO
EGOITZA ELEKTRONIKOA

Etxebizitza turistikoen inguruko udal araudia

Zumaiako udal araudiak Turismoaren uztailaren 28ko 13/2016 Legeak 53 eta 54 artikuluetan nahiz horiek garatzen dituen Erabilera Turistikoko etxebizitzei eta etxebizitza partikularretako logelei buruzko uztailaren 3ko 101/2018 Dekretuak zehazten dituzten betekizunez gain beste hainbat betekizun ezartzen ditu erabilera turistiko etxebizitza jarduera martxan jarri nahi dutenentzat. 2024ko otsaileko osoko bilkuran onartu zuen udalbatzak araudia, eta 2024ko apirilaren 4ean sartu zen indarrean, Gipuzkoako Aldizkari Ofizialean argitaratu ondotik.

Zumaiako Plangintzako Arau Subsidiarioen dokumentuaren aldaketa: udalerriko turismo-ostatuko establezimenduen hirigintza-antolamendua

Arau horren arabera, etxebizitza turistikoak lehenengo solairuan bakarrik egon ahal izango dira aurrerantzean Zumaian —lehenengo solairuan ez badaude, sarrera independentea izan beharko dute—, eta betiere, eraikin osoaren azaleraren %12 baino gehiago okupatzen ez badute. Alde Zaharrari begira murriztaileagoa izango da araua, gehienez okupatu ahal izango duen finkaren azaleraren muga %8koa izango baita.

Ondorioz, dagoeneko erabilera turistikoko etxebizitzak edota bestelako jarduera ekonomikoak (abokatu bulego bat, adibidez) dauden eraikinetan ezin izango da etxebizitza turistiko berririk ezarri. Eta, adibidez, atari batean hiru etxebizitza bakarrik badaude, ez da etxebizitza turistikorik jartzea baimenduko, etxebizitza bakoitzak baimendutako azalareraren muga gainditzen duelako; kasu horretan, beraz, lehenengo solairuan ere ezingo litzateke etxebizitza turistikorik jarri. 

Bestelako neurri murriztaile batzuk ere aplikatuko dira: bajo eta lokalak ezingo dira inoiz etxebizitza turistiko bihurtu (udal ordenantzak kasu batzuetan etxebizitza bihurtzea baimentzen du, hainbat baldintza beteta), eta, bestalde, etxebizitza batek bete beharreko hainbat baldintza bete beharko ditu (gutxieneko azalera bat edukitzea, esaterako).

Garrantzitsua da nabarmentzea araudiak ez duela atzeraeraginezko eraginik izango gaur egun modu egokian erregistratuta dauden etxebizitza turistikoei. Edonola ere, gaur egun Eusko Jaurlaritzako erregistroan izena emanda daudenek urtebeteko epea izango dute haien egoera legeztatzeko. 

Halaber, beste edozein jarduera ekonomikorekin egiten den moduan, modu irregularrean dauden etxebizitza turistikoen jarraipena egin, eta zehapen-bideak martxan jartzeko protokoloa landuko du Udalak, dagokionean bere kabuz ekinez, eta beharrezkoa denean Eusko Jaurlaritzarekin harremanetan jarriz. 

Arau berrira egokitzeko epea: 2025eko apirilaren 4a

Nahiz eta araudiak ez duen atzeraeraginezko eraginik izango gaur egun modu egokian erregistratuta dauden etxebizitza turistikoengan, Arauaren 223. artikuluak. Lehenengo xedapen iragankorrak, ondorengoa dio aurrez baimenduta dauden ETEen inguruan:

1.    Aldaketa honetan aurreikusitako antolamendua indarrean sartzen denean baimenduta dauden ostatu-establezimenduak ez dira hemen aurreikusitako zehaztapenetara egokitu behar, salbu eta erabilera-taldea, modalitatea edo kategoria aldatu nahi badute.

2.    Aldaketa honetan aurreikusitako antolamendua indarrean sartu aurretik ezarritako erabilera turistikoko etxebizitzak (ETEak) ez daude hemen aurreikusitako baldin tzen mende, ostatu-ahalmena handitzekotan edo titulartasuna aldatzekotan izan ezik.

— Aurrekoa gorabehera, aldaketa honetan aurreikusitako antolamendua indarrean sartzen denetik urtebeteko epea ezartzen da, Zumaiako Udalaren aurrean egokitu eta egiaztatzeko aldatu den 009. artikuluan ezarritako baldin tzaoperatiboak betetzen direla.

— Agindutako egokitzapena egin gabe adierazitako epea igaroz gero, etxebizitza erabilera turistikoko etxebizitza (ETE) gisa erabiltzeko gaitasuna automatikoki etengo da, eta, horren ondorioz, jarduera baliogabetuko da. Higiezina erabilera turistikoko etxebizitza (ETE) gisa ezartzeko, aldaketa honetan aurreikusitako antolamenduan ezarritako xedapenak bete beharko dira.

Beraz, 223. artikuluaren barruan daudenen kasuan, urtebeteko epea zehaztu da (2025eko apirilaren 4 arte) eskatutako dokumentazioa aurkezteko. Artikuluak aipatzen duen gisan, betekizun hori betetzen ez bada, baimena eten egingo dela eta berriz abiarazi nahi izatekotan, araudiak jasotzen dituen betekizun guztiak bete beharko dituzuela.

ARAU BERRIRA EGOKITZEKO EPEA: 2025/04/04
EGOITZA ELEKTRONIKOA

Aurkeztu beharreko dokumentazioa:
- Aurrekomunikazioa
- Ziurtagiri teknikoa

Etxebizitza turistikoak arautzeko beharra

Etxebizitza turistikoak arautzeko beharra agerian geratu da azken urteotan, jarduera mota horrek nabarmen egin baitu gora. 7 etxebizitza turistiko zeuden erregistratuta 2016an, eta 56 daude egun; halaber, ostatu-eskaintza osoa kontutan hartuta (honen barruan daude etxebizitza turistikoez gain hotelek edota kanpinak eskaintzen dituen plazak), Zumaian 100 biztanleko 9,62 ostatu-plaza daude egun, Donostia edo Bartzelona bezalako hirien maila beretsuan.

Alokairuko etxebizitzen eskasia eta tokiko higiezinen merkatuko prezio altuak funtsezko motibazioak izan dira neurri hau hartzeko, baita bizilagunen bizi-kalitatea eta turismoaren neurrigabeko hazkundea saihestea ere. Jarduera horrek herri-ehunari eta bizilagunei zein herritarrei eragiten diela jakinik, neurri murriztaileak ezarri dira jarduera hori gauzatzeko. 

Udal Gobernuaren esanetan, honakoa ez da modu isolatuan hartutako neurria. Etxebizitza Plan integral baten bidez, etxebizitzarekin lotutako hainbat arazo jorratu nahian ari da Udal Gobernua. Beste ekimen batzuk ere egiten ari dira, hala nola alokairuko parke publiko bat sustatzea eta hutsik dauden etxeak merkaturatzea. Zumaia gune tentsionatu izendatu dezaten eman beharreko pausoekin ere ari dira dagoeneko.

Prozesu luze baten emaitza

Araua osatzeko prozesua luzea izan da: aurreko legealdian Etxebizitza Plana osatzeko lanketa abiatu zuen Udalak, Hiritik At kooperatibaren eskutik. Etxebizitza turistikoekin lotutako lan-lerroaren barruan diagnostiko bat egin zen aurrena, eta, ondoren, eragile desberdinekin batera landu zen gaia: etxebizitza asanbladako kideekin, etxebizitza turistikoen jabeekin, eta arlo desberdinetako udal teknikariekin. Herritarrekin saio irekiak ere egin zituen Udal Gobernuak. Zenbait oinarri adostu ziren prozesu horretan, eta, irizpide horiek kontutan hartuta Hiri Antolamendurako Plan Orokorraren barruan ere landu zen gaia.

Hasiera batean prozesuan parte hartu duten eragileekin udalerriko etxebizitza turistiko kopurua mugatzea adostu bazen ere, arauaren egonkortasun bermatze aldera, bestelako neurriak hartu dira azkenean. Edonola ere, emaitza, finean, antzekoa izango dela aurreikusten du Zumaiako Udalak.