Viviendas turísticas
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PLAZO DE ADAPTACIÓN A LA NUEVA NORMA: 04/04/2025
Aunque la normativa no tiene efectos retroactivos, los propietarios de las viviendas turísticas que actualmente están debidamente registradas deberán realizar los trámites que se determinen, antes del 4 de abril de 2025. Si no se cumple este requisito, la autorización se suspenderá y en caso de querer reiniciarla, deberán cumplir todos los requisitos que recoge la normativa.
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Normativa municipal en materia de vivienda turística
La normativa municipal de Zumaia establece, además de los requisitos establecidos en los artículos 53 y 54 de la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo, y en el Decreto 101/2018, de 3 de julio, sobre viviendas y habitaciones en viviendas particulares para uso turístico, que los desarrolla, otros requisitos para quienes deseen poner en marcha la actividad de vivienda para uso turístico. El reglamento fue aprobado por el Pleno del Ayuntamiento en su sesión de febrero de 2024 y entró en vigor el 4 de abril de 2024, tras su publicación en el Boletín Oficial de Gipuzkoa.
Modificación del documento de Normas Subsidiarias de Planeamiento de Zumaia: ordenación urbanística de los establecimientos de alojamiento turístico del municipio
De acuerdo con esta norma, las viviendas turísticas sólo podrán ubicarse en Zumaia en la primera planta, con acceso independiente si no lo están, y siempre que no ocupen más del 12% de la superficie total del edificio. La norma será más restrictiva para la Parte Vieja, ya que el límite máximo de superficie de la finca que podrá ocupar será del 8%.
En consecuencia, no podrán implantarse nuevas viviendas turísticas en edificios en los que ya existan viviendas para uso turístico u otras actividades económicas como un despacho de abogados. Y, por ejemplo, si en un portal sólo hay tres viviendas, no se permitirá la instalación de viviendas turísticas porque cada vivienda supera el límite de superficie permitido, por lo que en este caso tampoco se podría instalar vivienda turística en la primera planta.
También se aplicarán otras medidas restrictivas: bajo y locales nunca podrán transformarse en viviendas turísticas (la ordenanza municipal permite en algunos casos su conversión en vivienda cumpliendo varios requisitos) y, por otra parte, una vivienda deberá cumplir una serie de requisitos que deben cumplir (por ejemplo, tener una superficie mínima).
Es importante destacar que la normativa no tendrá efectos retroactivos sobre las viviendas turísticas que actualmente están adecuadamente registradas. En cualquier caso, las personas actualmente inscritas en el registro del Gobierno Vasco dispondrán de un año para legalizar su situación.
Asimismo, al igual que cualquier otra actividad económica, el Ayuntamiento elaborará un protocolo de seguimiento de las viviendas turísticas que se encuentren en situación irregular y de puesta en marcha de las vías sancionadoras, actuando en su caso por sí mismo, y poniéndose en contacto con el Gobierno Vasco cuando sea necesario.
Plazo de adaptación a la nueva norma: 4 de abril de 2025
Aunque la normativa no tendrá efectos retroactivos sobre las viviendas turísticas que actualmente están debidamente registradas, el artículo 223 de la Norma. La disposición transitoria primera, en relación con las PYMEs previamente autorizadas, establece lo siguiente:
2.- Las viviendas de uso turístico (PYMEs) establecidas con anterioridad a la entrada en vigor de la ordenación prevista en la presente Modificación no están sujetas a las aquí previstas, salvo en el caso de incremento de la capacidad de alojamiento o cambio de titularidad.
— No obstante lo anterior, se establece un plazo de un año desde la entrada en vigor de la ordenación prevista en la presente modificación, para la adecuación y verificación ante el Ayuntamiento de Zumaia del cumplimiento de los operativos establecidos en el artículo 009 modificado.
— Transcurrido el plazo señalado sin que se haya producido la adaptación ordenada, se suspenderá automáticamente la capacidad de uso de la vivienda como vivienda de uso turístico (PYME), con la consiguiente anulación de la actividad. La implantación del inmueble como vivienda para uso turístico (PYME) se regirá por las disposiciones establecidas en la ordenación prevista en la presente modificación.
PLAZO PARA ADAPTARSE A LA NUEVA NORMA: 04/04/2025
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Documentación a presentar:
- Comunicación previa
- Certificado técnico
Necesidad de regular las viviendas turísticas
La necesidad de regular las viviendas turísticas se ha puesto de manifiesto en los últimos años, con un importante incremento de este tipo de actividades. De las 7 viviendas turísticas registradas en 2016, 56 lo son en la actualidad y, teniendo en cuenta el total de la oferta de alojamiento, que incluye además de las viviendas turísticas las plazas ofertadas por los hoteles o campings, Zumaia cuenta actualmente con 9,62 plazas de alojamiento por cada 100 habitantes, al mismo nivel que ciudades como San Sebastián o Barcelona.
La escasez de viviendas en alquiler y los altos precios en el mercado inmobiliario local han sido motivaciones fundamentales para adoptar esta medida, así como evitar la calidad de vida de los vecinos y un crecimiento desmedido del turismo. Conscientes de que esta actuación afecta al tejido popular y a vecinos y ciudadanos, se han establecido medidas restrictivas para llevarla a cabo.
El Gobierno municipal asegura que esta no es una medida tomada de forma aislada. Mediante un Plan Integral de Vivienda, el Gobierno Municipal está tratando de abordar diversos problemas relacionados con la vivienda. También se están llevando a cabo otras iniciativas como la promoción de un parque público de alquiler y la comercialización de casas vacías. También se está trabajando ya con los pasos necesarios para que Zumaia sea declarada zona tensa.
Resultado de un largo proceso
El proceso de elaboración de la norma ha sido largo: en la pasada legislatura el Ayuntamiento puso en marcha la elaboración del Plan de Vivienda de la mano de la cooperativa Hirian At. Dentro de la línea de trabajo relacionada con las viviendas turísticas se realizó un diagnóstico y posteriormente se abordó el tema en colaboración con diferentes agentes: miembros de la asamblea de viviendas, propietarios de viviendas turísticas y técnicos municipales de diferentes áreas. El Gobierno municipal también realizó sesiones abiertas con los ciudadanos. En este proceso se acordaron una serie de bases que, teniendo en cuenta estos criterios, se trataron también dentro del Plan General de Ordenación Urbana.
Aunque en un primer momento se acordó con los agentes implicados en el proceso limitar el número de viviendas turísticas del municipio, para garantizar la estabilidad de la norma, finalmente se han adoptado otro tipo de medidas. En cualquier caso, el Ayuntamiento de Zumaia prevé un resultado similar.
