Tentsio handiko etxebizitza eremu izendatzeko eskaera formala egin du Zumaiako Udalak

2024/06/19

Izendapen horrek, besteak beste, hainbat kasutan alokairuen prezioei muga jarri ahal izatea ahalbidetuko du, etxebizitza eskuragarriagoa izan dadin. Diagnostikoa egitearen batera, hiru urteko ekintza plana zehaztu du Udalak.

Zumaiako etxebizitzaren egoeraren azterketa sakon batean oinarrituta, Zumaia tentsio handiko eremu izendatzea eskatu dio Udalak Eusko Jaurlaritzari. Legeak izendapen hori egiteko ezartzen duen bi baldintzetako bat betetzen duela ikusita, diagnostikoa eta hiru urteko plan zehatz bat igorri du Udalak. 

Diagnostikoaren arabera —albiste honen amaieran atxikita ikusgai dago diagnostikoaren laburpena—, agerikoa da Zumaiako etxebizitza merkatuan dagoen presio handia: eskaintza gainditzen duen eskaria dago, eta etxebizitzen prezioak (salmentakoak zein alokairukoak) oso altuak dira. 2017tik 2022ra bitartean alokairuaren errenta % 22,8 igo da, hau da, 8,8 puntutan gainditzen du KPI indizeak izandako hazkundea. Horiek horrela, tentsio-eremuaren izendapena eskatzeko bi baldintzetako bat betetzen du Zumaiak.errenta-gora.png

Zumaiak, udalerri osoa eta familia-eredu guztiak oro har kontutan hartuta, etxebizitza ordaintzeko ahalegin ekonomikoak ez du % 30eko irizpidea gainditzen. Izan ere, bataz beste, diru-sarreren % 26,2  bideratzen ditugu zumaiarrok etxebizitza ordaintzera. Edonola ere, beste familia-eredu batzuk eta bakarrik bizi diren pertsonak kontuan hartuz gero, ahalegin ekonomikoa handiagoa izango litzateke: % 30,3 emakumeentzat eta % 55,0 bakarrik bizi direnentzat. Gainera, alokairu-errenta etengabe handitzen ari denez, irizpide hori etorkizun hurbilean bete liteke, familiaren diru-sarrerak nabarmen handitzen ez badira behintzat. Horrenbestez, bigarren baldintza hau modu zurrunean betetzen ez bada ere, kontutan hartu beharreko faktorea dela uste du Udalak.

Etxebizitza.tentsio.eremu.2.jpegDagokion dokumentazioa (egoeraren diagnostikoa, azalpen-memoria eta hiru urterako ekintza plana) Eusko Jaurlaritzari bidali zizkion Zumaiako Udalak joan den astean (ekainaren 11n). Lehenago, ekainaren 5ean, Tokiko Gobernu Batzordean aztertu zuten gaia  —udaleko talde politiko guztien ordezkaritza duen organoa da honakoa—. Udalaren eskaera formala jaso ondoren, Eusko Jaurlaritzak hasiko du prozedura, eta jendaurrean jarriko du dokumentazioa. Jasotako ekarpenak aztertu ondoren, prozedura ebatziko da, behin betiko memoria bat eginez eta ebazpen hori Etxebizitza Ministerioari jakinaraziz. Orduan sartuko dira indarrean izendapenaren ondorioak.

Izendapenaren ondorioak

Zumaia eremu tentsionatu izendatzeak ondorio zuzenak ekarriko lituzke maizterrentzat, hala nola:

  1. Kontratua hiru urtez luzatzeko aukera emango du, indarrean dagoen kontratuaren baldintza berberetan.

  2. Kontratu berriak ezingo du gainditu azken kontratuaren errenta. Salbuespen gisa, errentak soilik %10 igo daitezke hamar urtetik gorako alokairuetan, edo etxearen eraberritzearekin, energia eraginkortasunarekin edo irisgarritasunarekin lotutako hobekuntzak egiten badira.
  3. Azken bost urteetan alokatuta egon ez diren etxebizitzak alokatzeko prezioa mugatu egingo da. Gehienezko muga erreferentziako prezioen indizeen sistemaren arabera zehaztuko da. 
  4. Alokatuko den etxearen jabea jabe handia bada —bost etxebizitza edo gehiago baditu—, prezioari aplika dakiokeen gehienezko muga ere erreferentziako prezioen indizeen sistemaren arabera zehaztuko da. 

Etxebizitza-arazoei irtenbideak emateko lanean

Etxebizitza.tentsio.eremu.3.jpegEkimen honekin Zumaiako Udalak herritarrei eragiten dieten etxebizitza-arazoei heltzeko eta arazo horiek arintzeko duen konpromisoa agertu nahi du, eta bere asmoa da inplikatutako alderdi guztiekin lankidetzan jarraitzea, irterbide eraginkorrak eta iraunkorrak aurkitzeko. Zentzu horretan, honakoa Etxebizitza Plan integral baten barruko neurrieta bat dela argitu nahi du Udalak; bestelako ekimenak ere sustatzen ari da

Egoera hori iraultzea da Zumaiako Udalaren asmoa, zehazki: Zumaiako herritarren etxebizitza premiak asetzeko udal etxebizitza-politikak garatzeko neurriak proposatu eta adostu eta egikaritzea, biztanleek etxebizitza duin eta egoki bat arrazoizko prezioan eskuratu ahal izatea bermatzeko. Helburu nagusi horri erantzuteko, Zumaiako herritarren beharrak ase eta etxebizitzaren funtzio soziala bermatzeko beharrezko neurriak egikaritzeko ekintza-plana diseinatu du Udalak, lau ardatz nagusitan antolatuta: 1) Alokairu eskuragarria sustatzea; 2) Alokairuko prestazio eta dirulaguntzen sistema; 3) Etxebizitzen parkearen eta hiri birgaitzearen gaineko jarduketak; eta, 4) Gobernantza sistemak eta erakundeen koordinazioa. Ardatz horien inguruko informazio gehiago beheko taulan dago irakurgai.

> Etxebizitza Bulegoa

Ekintza plan horrek 2023ko maiatzean osatutako Zumaiako Etxebizitza Plana du oinarri; hilabetetako lanketaren ondorio izan zen plana, eta Hiritik At kooperatiba eta Zumaiako Udala eskuz esku aritu ziren, herriko hainbat eragile eta ordezkarirekin batera (Etxebizitza Asanbladako kideak, Higiezinen Bulegoetako kideak, etxebizitza turistikoen jabeak eta udal teknikariak, besteak beste). Plan horrek ondorioz hainbat lan-lerro martxan jarri edota aurretik martxan zudenak sakondu zituen Udalak, Etxebizitza Bulegoa martxan jartzearekin batera. Plan horren lan lerro nagusiak hiru multzotan sailkatu ziren: 1) Etxebizitza hutsen mobilizazioa; 2) Alokairuko promozio berrien sustapena; eta, 3) Etxebizitza turistikoen arautzea. Beraz, Zumaiako Udala ez da hutsetik abiatu ekintza plan hau diseinatzeko; hainbat jarduketa lerro 2023ko planetik eratorritakoak dira, eta horietako asko martxan daude dagoeneko; beste batzuk, berriz, plan honetan berariaz jasotakoak dira.

Diagnostikoaren eta ekintza planaren laburpena

Dokumentuen inguruko ekarpenak jaso ondoren osatuko dira behin betiko bertsioak. Bitartean, hemen irakur ditzakezu bi dokumentuen gako nagusiak:

Diagnostikoaren ondorioak

Demografiari dagokionez, honako datuak nabarmentzen ditu diagnostikoak:

  • Zumaiak % 22,2ko igoera izan du 2000tik 2024ra bitartean, jaiotza-tasa altuak, migrazio positiboak eta bizi-itxaropen handiagoak bultzatuta, eta horrek areagotu egin du etxebizitzen gaineko presioa.
  • Biztanleria gehiena Erdialdean (% 50,9) eta Basadi-Alai-Basusta auzoan ( % 43,4) kontzentratzen da, etxebizitza-parkearen erabilerari eraginez.
  • Gainera, 2010 eta 2023 artean, Zumaiak mila pertsonatik gorako migrazio-saldo positiboa izan zuen, batez ere gazteak eta gertuko udalerrietako eta atzerriko familietakoak. Horrek argi erakusten du bizitoki moduan Zumaiak duen erakargarritasuna. 

Bizikidetza-unitateei lotuta, eta, emantzipazio-tasari dagokionez, honakoak dira ondorio nagusiak:

  • Zumaiako biztanleriak gora egin du: % 13,9 igo da bizikidetza-unitateen kopurua 2011 eta 2024 bitartean (3.498tik 3.984ra), bai biztanleria-hazkundearen ondorioz, eta baita bizikidetza-unitateen batez besteko tamaina murriztearen ondorioz. Horrek areagotu egiten du etxebizitza-parkearen gaineko presioa.
  • 18 eta 34 urte bitarteko gazteen emantzipazio-tasa % 27,3koa da Zumaian, EAEkoa (% 37,0) eta Gipuzkoakoa (% 35,0) baino nabarmen baxuagoa, etxebizitzaren prezio altuak direla-eta.
  • Erdialdean emantzipazio-tasa altuagoa da (% 31,7), gazteentzako etxebizitzen eskaintza handiagoari eta prezio merkeagoei esker.

Egoera sozioekonomikoari dagokionez, honakoa jasotzen du txostenak:

  • Zumaiako egoera sozioekonomikoa eskualdekoa, herrialdekoa eta autonomia-erkidegokoa baino hobea da jarduera-tasari, langabeziari eta errenta familiar eta pertsonalari dagokienez.
  • Hala ere, desoreka nabarmenak daude gizonen eta emakumeen artean, emakumeen errenta erabilgarria gizonen errentaren % 60 baino gutxiago baita.
  • Gainera, udalerriaren ingurune ekonomikoak eragina du etxebizitzaren prezioan, eta desoreka horiek nabarmen mugatzen dute etxebizitza eskuratzeko ahalmena.

Etxebizitza parkeari dagokionez:

  • 2010 eta 2022 artean, Zumaiako etxebizitza-parkea % 9,3 hazi zen, eskualdea eta herrialdea gaindituz. Etxebizitzak berriagoak, handiagoak eta irisgarriagoak dira, eta horrek merkatuko prezioa handitzen du.
  • Zumaiak etxebizitza ez-nagusien tasa altua du, erakargarritasun turistikoagatik, eta bigarren etxebizitza eta etxebizitza turistiko asko ditu erdigunean. Etxebizitzen % 14,1ean ez dago inor erroldatuta, eta bizigarritasuna edo interes ekonomikoak aztertu behar dira.

Etxebizitza eskaria handia da Zumaian:

  • Zumaian, Gipuzkoako hiriburuan eta kostaldeko beste udalerri batzuetan bezala, etxebizitza-eskari handia dago, eta Etxebide erregistroan 708 eskaera aktibo daude.
  • Eskaera horien % 59,2 udalerrian erroldatutako pertsonetatik datoz, eta etxebizitzak erosi nahi dituzte (% 59,7)
  • Eskatzaileek diru-sarrera ertainak edo ertain-altuak dituzte, gehienek bakarrik bizitzeko asmoa dute eta eskaera horretan ez dago genero-desberdintasun handirik.

Salmenta merkatua:

  • Zumaiako etxebizitzen salerosketak gailurra jo du azken urteotan, etxebizitza berrien eskaintzarekin.
  • Transakzioen % 50 baino gehiago bigarren eskukoak dira, eta % 80 baino gehiago etxebizitza libreak.
  • Zumaiako datu espezifikoak falta badira ere, badirudi etxebizitzaren prezioa Gipuzkoakoa baino altuagoa dela. Horrek esan nahi du erosteko interes handia dagoela eskaintza berria edo aldeko baldintza ekonomikoak daudenean.

Alokairu merkatuaren egoeran datu esanguratsuak biltzen ditu:

  • Zumaian alokairuko etxebizitzen tasa % 13,6koa da, beste eremu batzuetan baino baxuagoa (eskualdea, herrialdea, EAE).
  • Alokairu libreko fidantza kopuruek eta horien batez besteko alokairu errentak erakusten du udalerrian ez dagoela etxebizitzak alokatzeko dinamika positiborik eta, gainera, alokairu-errentak asko hazi direla azken urteetan: %27,5 2016-2022 urteen artean.
  • Udalerrian ez dago alokairuko etxebizitzen nahikoa eskaintzarik eta daudenak prezio altua dute. Esan gabe doa datu horiek etxebizitza eskubidea bermatzeko edota gazteen emantzipazioa sustatzeko ez direla positiboak.

Etxebizitza-programen eta politiken intzidentzia urria da:

  • Eusko Jaurlaritzak indarrean jarritako etxebizitza-programen eta politiken eragina oso urria da. Babes Ofizialeko Etxebizitzak ez dira etxebizitza parkearen %10 izatera iristen, etxebizitza hutsak mobilizatzeko Bizigune programan sei etxebizitza besterik ez daude, 2023an 12 pertsonari bakarrik onartu zaie Etxebizitzarako Eskubide Subjektiboa eta 24 pertsona Gaztelagun programan
    daude, emantzipatutako gazteen %5a.
  • Etxebizitza eskubidea bermatzeko ekintza planik gabe egoera hau ez da hobetuko.

Ekintza plana

Ekintza planaren barruan zehaztutako helburuak eta lehenetsitako ekintzak honako hauek dira: etxebizitza eskuragarri gehiago lortzea, alokairuko parke publikoa handituz; gazteen emantzipazioa bultzatzea, alokairu babestua sustatuz eta kolektibo zaurgarrien beharrak aintzat hartuz; etxebizitzaren arloko zerbitzuak hobetzea, informazio zehatza bilduz eta etxebizitza-politikak ebidentzietan oinarrituz; etxebizitza parkea birgaitzea, etxebizitza eskuragarrien kopurua areagotuz eta bizigarritasun baldintzak hobetuz; eta hutsik dauden etxebizitzak identifikatzea eta mobilizatzea, 149/2021 Dekretuaren bidez hutsik dauden etxebizitzak alokairu parkera ekarriz.

Egoera aldatzeko lau ardatz nagusiren baitan egingo du lan Zumaiako Udalak:

1. ARDATZA – ALOKAIRU ESKURAGARRIA SUSTATZEA:

Helburua da babes publikoko bizitegi-erabilerako etxebizitzen parkea handitzea, etxebizitza berri gutxi eraiki izanak etxebizitza eskuragarrien falta sortu duelako, eta merkatuan prezioak jaistea lortzeko. Ardatz honen barruan daude Torreaga etxebizitza promozioaren barruan Udalak hartuko dituen neurriak, eta, bereziki, Puntanoeta-Aita Mari eremurako landutako proposamena.

2. ARDATZA – ALOKAIRUKO PRESTAZIO ETA DIRULAGUNTZEN SISTEMA:

Zailtasunak dituzten kolektiboei eta egoera ekonomiko zaurgarrian dauden pertsonei dirulaguntzak eskaintzea da helburua, alokairu ordaintzeko laguntzak eta bizitzeko alternatibak eskainiz, eta prezioen kontrola eta kolektibo zaurgarrien babesa bermatzea. 

3. ARDATZA : ETXEBIZITZEN ERAIKINEN PARKEAREN ETA HIRI BIRGAITZEAREN GAINEKO JARDUKETAK:

Etxebizitza turistikoen inguruko araudiak eta jarraipena egitea, lokal hutsen erabilera aldaketak baimentzea, eta hiri birgaitze prozesuetan dirulaguntzak eta neurri fiskalak eskaintzea. 

4. ARDATZA : GOBERNANTZA SISTEMAK ETA ERAKUNDEEN KOORDINAZIOA:

Ekintza planaren adierazleak eguneratzea eta urteko ebaluazioa egitea, Eusko Jaurlaritzarekin eta udalaren baitako koordinazio sistema eraginkorrak ezartzea, eta herritarrei informazio gardena eta parte hartzeko bideak eskaintzea da helburua.

Tentsio handiko etxebizitza eremu izendatzeko eskaera formala egin du Zumaiako Udalak